旅するデジカメ〜札幌発東京定住日記

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zoom RSS 札幌・宮の森で進む中国系コンドミニアムの話

<<   作成日時 : 2016/01/08 23:00   >>

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 年末年始で帰省したときに聞いた、故郷札幌でのちょっと気になる不動産開発の話を書いておく。 

画像 札幌・大倉山ジャンプ競技場から近い中央区宮の森の住宅地に、中国のメディアグループ「海潤(ハイルン)」がコンドミニアムを建設中なのだそうだ。第1号物件「雅殿」は鉄筋コンクリート3階建てで5戸、敷地面積978.70m²、延床面積 : 909.63m²。去年7月30日に着工し、今年9月に完成予定で、第2、第3の物件計画もあるらしい。

 森と雪景色と都会の眺望を堪能できるのがウリだという。HPを見ると、社長挨拶に「観光だけではない“LONG STAY LIFE”をご提供する」「コンドミニアム『宮乃森 雅殿』をはじめ弊社進行中プロジェクトでは、北海道の素晴らしさを満喫できる空間をつくり、“LONG STAY LIFE”のご提供が出来る」とある。「LONG STAY」という言葉がある以上、この物件は宮の森に生活の本拠を置いて定住するのではなく、観光その他で1週間からせいぜい1〜2か月の一時的滞在(「短期移住」「長期滞在」「ロングステイ」、いろんな言い方があってニュアンスが違うが、要は住民としてではなく訪問者として暮らすこと)を想定した物件だということだ。オーナーが自分で住むのではなく、旅行客に短期賃貸し、家賃収入で高利回りが期待できる。値上がりしたときに売ればさらに儲かりますよ・・・という投資物件である。ニセコなど、北海道のスキー場周辺で大流行の外国人向けコンドミニアムも、みなそう。

画像 北海道の価値が高まり、海外から注目されるのは結構なコト・・・と思いたいが、ちょっと待てよ。「雅殿」の建設地である宮の森4条12丁目は都市計画法上の「第1種低層住居専用地域」だ。幹線道路沿いの一部は違うが、地図で見ると生活道路しか延びていない内陸に位置しているから、間違いない。「第1種低層住居専用地域」は12種類ある都市計画法の用途地域の中で最も建築制限が厳しい。「低層住宅の良好な環境を守るための地域で、住宅のほか小・中学校、診療所、公共施設等」以外は建設することができない。ここに、観光客などの一時的滞在を想定した「事実上の宿泊施設」が建つことは、法的に相当にグレーなのではないだろうか。

■コンドミニアムは「宿泊施設」である
 去年7月に着工したということは、札幌市の建築確認申請(建築許可)は通っているのだろう。そうでなくては着工できない。問題は、なぜ許可が下りたのかという点にある。

 おそらく札幌市は、通常の集合住宅(賃貸マンション)という扱いで建築許可を出したのだろう。物件概要には「コンドミニアム」と表記しているが、日本の法律にはそれに相当する言葉はない。英語で「コンドミニアム」は日本語の「マンション」だし、中国語で「低层公寓」と表記してあるのは、日本語に訳すと「低層アパート」だ。「建坪率=40%/容積率=80%/建物高=10m」という外形的な制限事項が守られ、物件用途が住宅であることを図面から確認できれば、許可は出てしまうのだろう。

 だが海潤社のHPを見れば、この物件が通常の分譲や賃貸の高級マンションであると考えにくい。何せ「観光だけではない“LONG STAY LIFE”をご提供する」である。旅行者の短期滞在を目的としたものであることが明らかか、少なくとも蓋然性は相当に高いと言わねばならない。だとすれば、この物件は「住宅」ではなく「宿泊施設」ではないのか

 「住宅」と「宿泊施設」。グレーなように思えるが、法律上は明確な定義がある。調べてみてわかったが、1986年の厚生省(当時)通達によれば、次の2点に該当するものは旅館業法の営業許可が必要だという。

@ 施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること。
A 施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として、営業しているものであること。
(昭和61年・厚生省生活衛局指導課長通)


 注目すべきはAだ。「生活の本拠を有さない」ことを原則とする施設は宿泊業だ、とある。住まいを別な場所に持ち、北海道でバカンスを過ごすために訪れるための建物は、どう考えてもAに該当するだろう。おそらく、家具家電から食器類まで、必要な一切合切が揃い、スーツケース一つで来れば良いようになっているはずだから、これを「生活の本拠とすることを想定した施設」と言い張るのは無理筋である。 ということは、建設中の「雅殿」は住宅ではなく宿泊施設とみなすのが妥当ということになりはしないか。

画像 ここからは推測になるが、札幌市の建築指導部建築確認課は、この「雅殿」の利用目的をよく精査せず、事実上の宿泊施設として使用されることを知らずに(少なくとも建前上は)建築許可を出したのではないだろうか。しかし、都市計画法に基づいて市民の住環境を守るのが役割の市当局が、そんなことでよいのか。建築規制が最も厳しい「低層住居専用地域」に外国人のための滞在施設が立地することに、抵抗感を感じる近隣住民はいるだろう。札幌市の判断の当否については、疑惑の目が向けられてしかるべきだと思う。ここはぜひ、地元メディアに切り込んでほしいところだ。

 一方で、都会の閑静な住宅地に旅行者向け滞在施設を建てるなんて、市民も行政も想定外だったということは、言えるかもしれない。貸し別荘のような施設にすべて旅館業法の網をかけ、「宿泊施設」として低層住居専用地域から締め出してしまうのが適切なのかどうか、それはそれで議論があるだろうと思う。一定のルールの下、「閑静で良好な住環境」を外部の人に体験してもらうのもいいじゃないか、という意見もあるだろう。北海道の地方では、空き家となっている遊休住宅を短期移住向けに活用する事例が10年くらい前からある。ああいう使い方が、宅建業法と旅館業法のすき間をどう埋めているのかは、私にはわからない。

 だが少なくとも、現状の都市計画法は低層住居専用地域に宿泊施設が立地することを禁止しており、旅館業法は生活上の本拠とならないコンドミニアムのような施設は宿泊施設だと規定している。宮の森4条12丁目にコンドミニアムを建てることは、どう考えても違法の疑いが強い。宿泊施設であるコンドミニアムを、一般住宅と装って建築し、市当局がそれを見過ごしてお墨付きを与えるようなことは、あってはならないのだ。

【Ocean Radio@2016】


<参考リンク>http://doumin.exblog.jp/18429757/


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タイトル (本文) ブログ名/日時
「住宅偽装」の疑い濃厚な札幌・宮の森コンドミニアム建設
 前にも書いた、宮の森4条12丁目で中国系の企業が建てている建設中のコンドミニアムのハナシ。 ...続きを見る
旅するデジカメ〜札幌発東京定住日記
2016/01/15 09:35
宮の森コンドミニアムの何が問題なのか
 札幌・宮の森で中国企業が建設中のコンドミニアム(分譲マンション)に関する記事を掲載して以来、多くの反響をいただいている。現地では、企業側が住民の一部に非公式に説明をする機会を持つなど、動きも出ているようだ。新たにこの件に関心を持つ人も多いので、これまでの経緯と論点を簡単にまとめておきたい。 ...続きを見る
旅するデジカメ〜札幌発東京定住日記
2016/02/11 01:08
宮の森コンドミニアム問題・・・「旅館業を行うことは一切ございません」と何度言われても
 既に何度も書いてきた、札幌・宮の森の中国系企業によるコンドミニアム建設にかかわる問題だが、今日付で開発元企業・海潤(ハイルン)社のホームページには「宮乃森プロジェクトについて」という説明文が掲載されていた。 ...続きを見る
旅するデジカメ〜札幌発東京定住日記
2016/02/16 00:27

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コメント(17件)

内 容 ニックネーム/日時
ブログ開設者様

ブログでご指摘を頂きました海潤株式会社の担当者です。

メールアドレスがわからず、記事へのコメントと言う形でご連絡させていただく失礼をご容赦下さい。また、弊社に関係する記事が2件ございましたので、同一コメントを2か所に記載することをお許し下さい。

さて、ブログにてご指摘頂いた点についてご説明させていただきます。
弊社は、北海道において住宅・マンション等を開発して、主として中国の富裕層に販売することを業としております。
弊社が販売する住宅・マンション等は、ご購入いただいたオーナー様が北海道に来られる際に、ホテルではなくリラックスして生活して頂くためのものであり、いわば別荘となります。
弊社が、オーナー様にご購入いただきながら、実際には、オーナー様が利用するのではなく、旅行者等にホテル代わりに利用して頂く施設として開発するものではございません。
海潤株式会社
2016/01/29 16:19
文字数オーバーの為、分割致しました。
以下続きとなっております。

弊社ホームページに記載されていた"LONG STAY LIFE"というのも、オーナー様ご自身の滞在・生活をしていただくための物件であることを説明したものです。
ブログの記事を拝見させていただいて、とりわけ、弊社ホームページで用いていた「コンドミニアム」という表現がその要因ではないかと考えるに至りました。弊社としては、単に分譲マンションの意味で用いていたのですが、「コンドミニアム」には、分譲ホテルの意味もあり、むしろそちらの意味を想起させるものであることを確認しました。

弊社ホームページ上の表現により混乱を招いてしまったことを深くお詫びするとともに、「コンドミニアム」という表現を訂正したいと考えております。

弊社ホームページの説明が混乱を招く内容であったことをご指摘頂いたことに感謝するとともに、今後、このような誤解を招かないように注意を払ってまいります。

以上、ご理解頂きますよう、宜しくお願い申し上げます。

2016年1月29日
海潤株式会社
2016/01/29 16:21
このブログおよび海潤株式会社のHPを以前より注目しておりました。

今回HPに関する釈明がコメントされておりましたが、この地に住む者として、リゾート地でもない一般住宅街になぜ別荘を?というのが正直な気持ちです。
「旅行者等にホテル代わりに利用して頂く施設ではない」と説明されても、富裕層であるオーナーの親戚、知人、仕事関係者等、様々な人の出入りはあるのだろうと想像します。

「民泊」が問題になっている今、このようなある意味特殊な建物であるなら、周辺住民への明確な説明が必要だったのではと思います。

今後二棟目、三棟目の建設を計画していると聞きましたが、会社のいう、「旅行者等にホテル代わりに利用して頂く施設ではない」というものであるなら、この内容に関し、町内会や周辺住民との正式な取り決めをすべきだと思いますし、住民に配慮できないのであればこれらの建物の目的を信用することはできないと思っております。



宮の森4条12丁目の住人
2016/01/30 13:42
中国人のマナーの悪さは世界中に知れ渡っていることであり富裕層も全く信用できません。宮の森に寄生し風土を乱すことは確実です。コンドミニアムなど許されるわけがありません。別荘利用など信用できません。
宮の森居住者
2016/01/30 13:53
宮の森4条12丁目の風土は、ここの住民がお互いにマナーを守りながら築いてきたからそ、あるものだと思います。
本当にオーナーだけしか利用しないのでしょうか?
オーナーの関係者だと言って出入りする人たちがいるのではないでしょうか。
偏見と言われるかもしれませんが、そのような人たちは地域のゴミ出しのルール等、守れないのではないかと思いますし、夜間騒がしくなったりと、風紀の乱れも懸念されます。
もし、ハイルン側に全くやましい事が無いのであれば、町内会と守らなければならない事項について念書を交わしたり、マンションの管理規約にも、それらを盛り込むべきだと思いますし、それができないのであれば、ハイルンとしてもオーナーを信頼できていないのではと思います。



雅殿 近隣住民
2016/01/30 16:51
建設を中止にしてほしい。心から願っていることです。
宮の森を守りたい
2016/01/30 23:58
管理規約を作り、住民説明を行ったとしてもはたして中国人には契約の概念というものがあるのか。建物を管理する会社もその中国系企業なのか。管理が日本企業でないなら、約束事などあってないようなものだ。身内にに好き勝手やらせることになりかねないだろう。
現実に中国の企業と取引して損害被った会社がどれだけ多いか。都合が悪くなったら逃げる、国外に逃げて終わりだ。心理的被害を被るのは住民だ。
なんとか、行政機関や警察で目を光らせて監視してほし。

コメント
2016/01/31 22:09
ハイルンのホームページが現在シャットダウンされており、疑惑が深まるばかりです。
宮の森の住民
2016/02/01 17:26
ハイルン社様
貴社が説明したという、
「将来にわたってオーナーにご自身の居住用または別荘として使用するののみで第3者に貸し出すことはないと約束していただくということ」、
「また、オーナーはハイルン社のこの地域に慣れた社員が常に送迎し、オーナーが運転することはない」
ということであれば、それを貴社の責任ある文書で住民にご説明下さい。
コンドミニアムは小学校の通学路ですべりやすい坂道の上にあります。何かあってからでは遅いのです。
宮の森の住民
2016/02/11 00:22
ハイルン社、建設会社HOPの住民説明会が3月6日にありました。5戸建てのマンションに全戸でトイレが45、寝室が65、LDが20、共同露天風呂があるようでした。
風致地区に外国人向けのホテルかと思いました。
設計者は宮の森に相応しい建物だと言っていました。
外観は5戸ですが実は1DK20戸に思えました。
図面が小さいので私の勘違いでしょうか?
宮の森の住民
2016/03/09 19:09
3月9日19時09分に投稿した宮の森の住民です。
図面が小さいので、勘違いしました。
お騒がせして、申し訳ありません。
ハイルン社、HOP社の皆さま、1階部分を含めた詳しい図面を早く開示して下さい。
5戸建てマンションに4戸分でトイレが9、
寝室が13、LDが4と思われます。
共同露天風呂は設計者に確認済みで間違いありません。
設計者は宮の森に相応しい建物だと言っていました。
外観は5戸で3DK5戸に訂正いたします。
図面が小さいのでこれも勘違いかも知れません。
不安一杯、疑心暗鬼で夜も眠れていません。
HOP社は横浜にも京都にも支店があります、日本国中に建つのでしょうか?
宮の森の住民
2016/03/09 20:00
私も3月6日の住民説明会に行ってきました。
町内会長さん、この地区の住民運動でこんなに集まったのは見たことが無いと言っていました。
200人近くでしょうか?
TVカメラや文春の記者さんは居ないようで、皆さん
のびのびと意見を言っていました。
HOPの社長さんが、私は責任感を持ってこの地区に
相応しい建物を長年建ててきました。
その私が厳選して選んだ施主ですから間違いはありません、国際的な方です。
今回もこの風致地区の景観に合う建物を設計しました。
ニセコでも同様の建物を建てています。
風致地区に共有露天風呂付外国人向け別荘を作って何が悪いですか?
あなた達は中国の方達が入居するから反対しているのですか?
と言っていました。
住人はHOP社長の建築家としての見識に呆れていました。
HOP社長さん、いくらデザインの良い建物を建てても地域で暮らす人がいるのですよ。
HOPで宮の森地区に建てた多数の人達に対する裏切りじゃないですか?
どう思いますか?HOP関係者の皆さま。
宮の森の住民
2016/03/10 11:29
あんなに削っちゃて、崖ができちゃって、お隣かわいそ。高さをごまかしたのかしら、ほんと、めいわくよホップさん。
見たよ
2016/03/11 10:34
少し前にこの現場の近くを通ったことがある。
かなり深く地中を削り下げている現場を見たことがあった。
宿泊施設で問題となってるが、ホテル不足の今の現状ではオーナーが知人らに宿として提供するだろうことは用意に想像がつきます。頻繁に外国人がが入れ替わり出入りしていればそうでしょう。
危機管理ができてないのはHOPのほうではないですか?


中央区に住むもの
2016/03/11 11:36
露天風呂は見えないようにしましたってHOPの社長さん言って、みんなシーンとしちゃった。
説明会出た
2016/03/11 16:25
住民説明会で、HOP社長がニセコにもコンドミニアムを作っていると言っていたので、ハイルン社のホームページ不動産情報を見てみたら、ニセコに3ベッドルーム+3バスルーム、4ベッドルーム+4バスルームと、宮の森の物件のような作りの物が「コンドミニアム」と表示されて販売されていました。このブログのハイルン社からのコメントでは、コンドミニアムの用語を分譲マンションの意味で使っていた、との記載がありますが、コンドミニアムの用語を理解して使っているようですね。
宮の森の住民
2016/03/12 22:02
ハイルン社はニセコと同じ認識で投資物件を宮の森に建てたと思われます。この地域が1種住専で貸し出しが出来ない事を、ハイルン社は軽く考えていたのかも知れません。思わぬ住民運動に合ったと思っているのだと思います。地域の事情をよく知らずに、ニセコでの経験から、この地域でも多くの物件を手掛けているHOP社に頼んだのでしょうか。地域事情を熟知しているHOP社の道義的責任は重たいと思います。住民説明会から1週間経ちますが、地域に対して何らかの説明はあったのでしょうか。三角山を見て、道端の草木を見て、将来の夢を見て、小学生が毎日通っています。三角山小学校が目と鼻の先にあります、その通学路沿いに露天風呂などもっての外だと思います。静かに暮らす住宅街に法の盲点をつき、不特定多数の外国人が利用する可能性の高い外国人向け別荘を建てる建築会社もいます。日本国中の人に知って頂き、このケースをモデルに法整備を働きかけるべきかと思います。風致の係った住宅街に同じ事が、突然起きる可能性があります、明日は我が身です。
札幌市民
2016/03/13 10:31

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