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 札幌・宮の森4条12丁目で中国系企業・海潤社が建設中のコンドミニアム（海潤側の説明では「分譲マンション」）について何度も書いてきたが、そこから1キロほど離れたところで、まったく別のコンドミニアム計画が進行している。場所は、宮の森１条15丁目。札幌市立宮の森中学校のすぐ横だ。現在は更地だが、建築計画標識によると、地上4階・地下1階、計24戸の集合住宅が、この4月にも着工予定だという。施主は三愛地所という地元の不動産会社だが、この土地は中国籍の外国人が区画の半分以上を買い占めたことが地元では知られているため、バックには中国系企業がおり、外国人を対象にした施設であることは間違いないと見られている。 現地の都市計画上の用途地域を調べてみると、集合住宅中心の街区を形成するための「第1種中高層住居専用地域」だった。地下鉄駅から遠く離れた（バスで15分程度）こんな場所がマンション街区とは妙な気がしないでもないが、法律上は4階建て集合住宅の建設はまったく問題ない。ただし、普通の「分譲マンション」や「賃貸アパート」であれば、の話だ。 再三書いてきた宮の森コンドミニアム計画と瓜二つで、この宮中前コンドミニアム計画（と呼ぶことにしよう）も、普通のマンションやアパート建設のようにはとても見えず、常識的な感覚に照らして不明な点が多々あるところに問題点がある。 先日、この計画地の近くに住む住民と名乗る方から当ブログにコメントが寄せられたが、それによると、この宮中前計画の建物は、1LDKと2LDKの居室が24戸。そして、1階部分には個室レストランやマッサージ室、男女別大浴場、露天風呂が備わるのだそうだ。この用途地域では入浴やマッサージ施設の営業は認められないが、マンション住民専用の共用施設ということにしてしまえば、高齢者向けのケア付きマンションと同じく、レストランも大浴場も露天風呂も法令上は問題はない。そして、建物の設計会社は、周辺10m以内の住民を対象に、「宿泊施設への転用計画はない」と戸別訪問で説明に回っているのだそうだ。 宿泊施設への転用計画はない・・・本当にそうだろうか。住居だと主張するなら、レストランや露天風呂大浴場を備え、バカ高い管理費がかかると思われるマンションを、誰が買い、誰が住むのだろう。計画によると、この物件は延べ床面積が2778平米だそうだ。共用部の贅沢施設がスペースを取るから、廊下やエントランスホールなどの必須共用部も除いた専有部（住戸部分）の有効率は60%程度だろうと思う（通常は80～85％）。そう仮定すると、24戸の1戸あたりの面積は約70平米だ。1LDKと2LDKが12戸ずつ、2Lは1Lの1.5倍の面積であるとすれば、1LDK=55.5平米、2LDK=83.3平米となる。狭いとは言えないが、特別に広いわけでもない。北海道の住宅事情なら平均よりちょっと広い程度の、何の特色も無いスペースだ。こんな部屋を、毎日の食事を建物内のレストランで取るようなゼイタクをする海外の富裕層が「単なる別荘」として、わざわざ買うだろうか。 現時点で知り得る計画を見る限り、この宮中前物件は、24戸の区画を購入したオーナーがそれぞれ、自分が使用しない期間は貸し出す（バケーション・レンタル）ことを前提とした「事実上の宿泊施設」である疑いが非常に強いと私は思う。前から書いてきた宮の森物件と同様、この地区でも宿泊営業は法令上禁止である。 また別な情報によれば、この物件は敷地内駐車場が数台分しか予定されていないのだという。札幌市内の普通の分譲マンション（住民の定住を前提とした住居）の場合、たとえ地下鉄駅至近で交通便利な場所でも、全戸分の駐車台数を確保するのが常識である。まして、本物件の計画地のように駅から遠く、どこへ行くにもクルマ以外の交通手段はひどく不便な場所で、入居世帯の３分の１程度の駐車場しか用意しないなど、あり得ない。この一点だけを見ても、定住者として普通に暮らすことを想定した建物ではないことが透けて見える。旅行客が貸切バスで乗りつけるのなら駐車場は不要。滞在中の外出はタクシーやハイヤーを利用する前提なら駐車場は不要、そういうことではないか。 再三書いてきた宮の森コンドミニアム計画とまったく同じだが、この宮中前コンドミニアム計画にも当てはまる問題点を、４つ指摘しておく。 ①宿泊施設への転用の疑いが払拭できない ②将来にわたる物件管理のあり方が不透明である ③海外での営業実態が不明である ④コミュニティへの参加意思が不明である 要するに、「ようわからん」ことが最大の問題点なのだ。よくわからない相手に対して周辺住民が防御的になるのは、当然の反応だ。施主側は、住民向けに説明会などを開いて疑念を払拭し、物件が適正・適法に使用される担保を提示すべきだと思う。が、ここまであからさまに「どう見てもホテル」のような計画では、それも容易ではないのではないか。真相は想像するしかないが、この宮中前物件は、法律に無知な土地オーナーと施主・設計者が勢いでぶち上げた計画ではなかと思う。 現状を見る限り、この物件は札幌市の建築確認はまだ出ていないようだ。建築確認が下りなければ着工はできない。このような建物を「通常の集合住宅（分譲または賃貸マンション）」として認可することが、関係法条（都市計画法・建築基準法・旅館業法）の趣旨に沿っていると言えるのかどうか。建築指導部は慎重に検討してほしいと思う。 【Ocean Radio@2016】      |
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前回のハイルンの記事にもコメントさせていただいた者です。今回当方の近隣についても記事を書いてくださりありがとうございました。この物件についてはブログ主様同様に地元のＴＶ局も注目して報道し始めています。 |
GT 2016/03/15 16:04 |
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